Quem tem uma holding, pretende criar uma ou pensa em colocar imóveis rurais dentro de uma empresa precisa acompanhar uma decisão que está sendo julgada pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
O STF está discutindo o Tema 1.348, que trata da imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização do capital de uma empresa.
Na prática, a decisão pode definir em quais situações será possível colocar um imóvel dentro de uma empresa sem pagar ITBI sobre essa transferência.
E agora esse julgamento está prestes a continuar.
O que mudou agora?
O julgamento havia sido interrompido em setembro depois que o ministro Alexandre de Moraes pediu mais tempo para analisar o processo.
A atualização é que Alexandre de Moraes devolveu o processo, e o julgamento foi marcado para continuar entre os dias 9 e 19 de outubro de 2026.
Até o momento, o placar está em 5 votos a 2 a favor da imunidade do ITBI mesmo quando a empresa possui atividade predominantemente imobiliária.
Mas atenção: o julgamento ainda não terminou. Os votos ainda podem mudar até a conclusão.
Na prática, o que está sendo decidido?
Imagine uma situação comum.
Uma família possui uma fazenda e decide organizar o patrimônio por meio de uma empresa ou holding. Em vez de o imóvel continuar no nome das pessoas físicas, ele é utilizado para formar o capital dessa empresa.
É justamente nessa transferência que surge a discussão sobre o ITBI.
O STF está decidindo se a atividade exercida pela empresa pode impedir a imunidade do ITBI na integralização do imóvel ao capital social.
Se o entendimento que hoje possui maioria for mantido, a atividade imobiliária da empresa, sozinha, não será suficiente para afastar essa imunidade.
Isso pode ter impacto direto no custo de determinadas estruturas patrimoniais.
Por que isso importa para o produtor rural?
Porque essa situação não interessa apenas a grandes empresas ou investidores imobiliários.
Ela pode aparecer quando uma família rural decide criar uma empresa para organizar propriedades, separar patrimônio, estruturar a atividade ou planejar a sucessão para os filhos.
Por exemplo: uma família possui terras avaliadas em milhões de reais e pretende integralizá-las em uma empresa rural ou holding.
Dependendo do município e da operação realizada, o ITBI pode representar um custo relevante.
Por isso, uma decisão favorável do STF pode ser especialmente importante para quem:
- já possui uma holding com imóveis;
- pretende criar uma holding familiar ou patrimonial;
- possui imóveis rurais e estuda colocá-los dentro de uma empresa;
- está reorganizando o patrimônio da família;
- está fazendo planejamento sucessório.
Isso significa que qualquer imóvel poderá ser transferido sem ITBI?
Não.
Esse é provavelmente o ponto mais importante para quem está acompanhando as notícias sobre o julgamento.
Mesmo que o STF confirme a imunidade discutida no Tema 1.348, isso não significa que qualquer transferência de imóvel para uma empresa ficará automaticamente livre de ITBI.
Existe outro julgamento importante do STF, o Tema 796, que trata do limite da imunidade.
O Supremo já decidiu que a imunidade não alcança o valor do imóvel que ultrapassar o montante destinado à integralização do capital social.
Um exemplo simples ajuda a entender.
Se um imóvel vale R$ 2 milhões, não basta criar uma empresa com capital de R$ 100 mil e imaginar que os R$ 2 milhões estarão automaticamente protegidos pela imunidade.
A forma como o capital é estruturado e como o imóvel entra na empresa continua sendo fundamental.
Então vale a pena esperar o STF antes de colocar um imóvel na empresa?
Para quem está planejando uma holding, uma empresa rural ou a integralização de uma propriedade, o julgamento merece ser considerado antes da operação.
Isso não significa que todas as famílias devam interromper seus planejamentos. Cada situação possui patrimônio, objetivos e estrutura diferentes.
Mas transferir um imóvel primeiro e analisar os efeitos tributários depois pode gerar um custo que poderia ter sido previsto ainda no planejamento.
Por isso, antes de integralizar uma fazenda, terreno ou outro imóvel em uma empresa, é importante analisar não apenas o ITBI, mas toda a estrutura patrimonial e societária envolvida.
O que acontece agora?
O julgamento do Tema 1.348 está previsto para ser retomado no Plenário Virtual do STF entre 9 e 19 de outubro de 2026.
Hoje, o placar está favorável à imunidade, mas a decisão ainda não é definitiva.
Para produtores rurais, famílias com patrimônio imobiliário e pessoas que estão pensando em constituir uma holding, essa é uma decisão que vale acompanhar.
Afinal, dependendo do resultado final, ela poderá influenciar diretamente quanto custa colocar um imóvel dentro de uma empresa e como essas estruturas deverão ser planejadas daqui para frente.