EFETUOU A VENDA DO SEU IMÓVEL, POR MEIO DE PARCELAMENTO DO VALOR, E O DEVEDOR FICOU INADIMPLENTE?
JÁ PENSOU EM COBRAR O VALOR DEVIDO SEM DEPENDER DO JUDICIÁRIO?
Atualmente, é comum ocorrer a compra e venda de imóveis, por meio de parcelamento realizado diretamente entre particulares.
São diversos os motivos do porquê as pessoas não procuram uma instituição financeira ou uma imobiliária, seja para realizar um empréstimo para compra à vista ou para intermediação do negócio.
Desta maneira, a fim de concretizar a transação, é pactuado um contrato de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado.
Hoje vamos abordar um pouco sobre uma cláusula que fará toda diferença em caso de inadimplência do devedor.
É POSSÍVEL FINANCIAR UM IMÓVEL, GARANTIDO PELA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ENTRE PESSOAS FÍSICAS?
A Lei n° 9.514/1997, no artigo 22, traz o conceito de alienação fiduciária:
“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
Em outras palavras, quando é estipulada cláusula de alienação fiduciária no contrato de compra e venda de imóveis, a propriedade do bem fica diretamente ligada à quitação do valor parcelado no contrato.
Neste caso, o devedor fica com a posse direta do imóvel, porém a propriedade fiduciária fica em nome do credor. O devedor somente será o proprietário definitivo do bem quando houver quitação. Você sabia disso?
Segundo a Lei que rege a alienação fiduciária, nela há o desdobramento da posse, ou seja, o devedor será o possuidor direto do bem e o credor possuidor indireto.
Na matrícula do imóvel constará a existência do financiamento, bem como da alienação fiduciária do bem dado como garantia, ficando, entretanto, a livre disposição deste imóvel limitada à autorização do credor.
Mas e aí? É possível estabelecer a alienação fiduciária num contrato de compra e venda entre pessoas físicas?
A resposta é sim!
O §1°, do artigo 22, da Lei 9.514/97 dispõe o seguinte:
“§ 1º. A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (…)”
Portanto, é perfeitamente possível vender seu imóvel, de forma parcelada e garantir o pagamento estipulando uma cláusula de alienação fiduciária.
SE HOUVER ATRASOS NO PAGAMENTO, COMO DEVO AGIR? PRECISO RECORRER AO JUDICIÁRIO?
O PROCEDIMENTO SERÁ INTEIRAMENTE REALIZADO DE FORMA EXTRAJUDICIAL!!
Após realizar o registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente, ocorrendo atraso no pagamento, você poderá solicitar ao oficial do cartório para que proceda com a intimação do devedor para adimplir o débito no prazo de 15 dias.
Caso o devedor deixe de efetuar o pagamento da parcela vencida, acrescida dos encargos contratuais, dentro do prazo estipulado, haverá, então, a não purgação da mora.
Diante isso, o oficial averbará este fato na matrícula do imóvel para consolidar a propriedade em nome do fiduciário (credor-vendedor), diante da apresentação do comprovante de quitação do imposto devido.
Feita a consolidação da propriedade da forma acima mencionada, dentro de um prazo de 30 dias, o credor deverá promover o leilão do imóvel.
Isto está disposto no artigo 27 da Lei 9.514/97:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
E COMO SE DÁ O PÚBLICO LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL?
Conforme a Lei que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, em seu artigo 27, após a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, no prazo de 30 dias, o credor deverá promover o leilão do imóvel.
Nessa modalidade de negociação, o leilão poderá ser realizado por meio de um leiloeiro oficial, devidamente registrado na Junta Comercial do Estado em que o imóvel está localizado.
Do valor recebido do imóvel que for leiloado, o leiloeiro recebe 5%, além de uma comissão percentual opcional que pode ser negociada entre ele e o credor.
É definido um edital de leilão, onde será definida todas as regras para a venda e a compra do imóvel e, ainda, para sua realização de forma extrajudicial. De acordo com a lei, o leilão extrajudicial deve ser feito em duas etapas, ou praças.
O valor em que o imóvel foi avaliado no contrato de compra e venda será o valor para abertura de lances na primeira tentativa ou primeira praça. Se não houver arremate, deverá ser realizado um segundo leilão, dentro de 15 dias após a primeira praça.
Neste segundo, para sua abertura é exigido que seja, no mínimo, o valor da dívida do imóvel, acrescida de: despesas do próprio imóvel, como IPTU; encargos contratuais; despesas de cartório; custos com a execução e comissão do leiloeiro.
Dessa maneira, é possível que o imóvel seja vendido por 50% do valor do primeiro leilão, ou seja, 50% menor que sua avaliação, no entanto, desde que seja maior que a dívida.
Já no caso de o valor ser maior que a dívida, juntamente aos acréscimos, mencionados em parágrafo anterior, o valor excedente é devolvido ao devedor.
Que tal incluir esta cláusula em seu contrato de compra e venda?
Lembre-se que o auxílio de um profissional qualificado é importantíssimo para elaboração não só desta cláusula, mas de todo o contrato, para que você tenha maior segurança jurídica.
Elaboração do conteúdo:
Dra. Amanda Aimone
OAB/PR 111.937
