Para que você tenha uma melhor compreensão destes contratos, é preciso fazer brevemente o contexto histórico e social. A legislação que rege estes tipos de contrato tem uma influência muito forte do Estado, que beneficiou aquele que não é proprietário de terra, fixando regras protetivas para a parte que seria “hipossuficiente”.
Com isso, a legislação específica incluiu cláusulas obrigatórias e irrenunciáveis como, por exemplo, o direito de preferência do arrendatário na renovação do contrato e na aquisição da propriedade, prazos mínimos estabelecidos no contrato, entre outras. O Estado tem o entendimento de que a posse da terra, ainda que temporária, gera renda, alimenta pessoas e se torna produtiva.
Nos contratos agrários, pode-se citar duas legislações muito importantes, que tratam do tema especificamente:
- Lei nº 4.504/64: Estatuto da Terra.
- Decreto nº 59.566/66: Decreto que regulamenta o Estatuto da Terra.
Já como legislação subsidiária, podendo ser aplicada somente quando houve omissão da legislação específica, pode-se citar:
- Lei nº 10.406/02: Código Civil
Vale lembrar que todo contrato deve atender aos seguintes requisitos de validade:
- Agente capaz.
- Objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
- Forma prescrita ou não proibida em lei
E para que os contratos agrários sejam elaborados corretamente, é preciso se atentar nos princípios que norteiam estes tipos de contratos.
- Princípio da autonomia da vontade: representado pela ampla liberdade de contratar. Contudo o Estado determinará por qual prazo, valor máximo, benfeitorias indenizáveis, direitos irrenunciáveis do arrendatário.
- Princípio da função social dos contratos: havendo conflito de interesses entre as partes contratantes e o interesse social, prevalecerá sempre o do interesse social.
- Princípio da obrigatoriedade contratual: o contrato faz lei entre as partes. O que foi pactuado deve ser cumprido. O contrato é a “bíblia” das partes.
- Princípio da relatividade dos efeitos do contrato: os efeitos dos contratos somente atingirão as partes contratantes, não atingindo terceiros não envolvidos na relação contratual.
- Princípio da boa-fé contratual: As partes contratantes deverão valer-se da boa-fé quando da elaboração do contrato. A boa-fé contratual é presumida. Havendo má-fé de uma as partes, esta deverá ser provada por quem a alegou.
E afinal, o que é um contrato agrário?
É um documento em que as suas cláusulas e termos estão previstos na legislação do Direito Agrário. As partes contratantes deverão observar a forma e cláusulas impostas pela lei.
Os Contratos Agrários possuem como objeto a posse ou uso de um imóvel rural para o exercício de alguma atividade agrícola, pecuária, extrativa, agroindustrial ou mista.
São contratos agrários típicos o arrendamento rural e a parceria agrícola, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário – quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural – e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.
Dentre estes dois tipos de contratos, existem algumas diferenças:
Contrato de Arrendamento Rural: Está previsto no art. 3º do Decreto nº 59.566/66. É o contrato agrário típico pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei.
Nesse tipo de contrato, os riscos da atividade exercida são exclusivamente do arrendatário. Se houve seca, excesso de chuva, geada ou qualquer outro evento que tenha ocasionado a perda da produção, o arrendador receberá o valor da mesma forma.
Contrato de Parceria: Está previsto no art. 4º, do Decreto 59.566/66. É o contrato agrário típico, pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte deste, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal.
Ao contrário do contrato de arrendamento, neste existe partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei. A parceria assemelha-se à uma sociedade. Neste contrato, o dono tem um percentual no empreendimento, mediante à partilha de riscos e lucros.
Os contratos agrários podem ser verbais ou escritos, podendo ser provados por meio de testemunhas. Na prática, sabe-se que o negócio jurídico feito por um contrato escrito, bem elaborado, contento todas as cláusulas essenciais, que compreendam a realidade, terá muito menos riscos à um contrato celebrado de forma verbal. Por isso, é muito importante o auxílio de um profissional qualificado para garantir maior segurança no negócio.
E quanto ao prazo destes contratos, existe tempo mínimo?
A legislação determina que nos contratos agrários, sendo escrito ou verbal, o prazo mínimo é de:
- 3 anos: nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria. Ex: feijão, alho, soja, milho: é aquela cultura que se planta e colhe no mesmo ano agrícola.
- 5 anos: nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal. Ex: frutas cítricas, cana de açúcar, café, entre outros.
- 7 anos: nos casos de exploração florestal, quando se inicia com o plantio e finda com a exploração comercial. Ex. carvão de eucalipto, borracha e açaí.
Existem muitos aspectos ainda que precisam de atenção dentro de um contrato agrário. O profissional especializado no agronegócio é seu melhor aliado para assegurar a garantia jurídica necessária.
Sarita Lima
OAB/PR 97.076
