No decorrer dos anos, com o crescimento do uso de tecnologias em diversas áreas de nosso cotidiano, a forma como nos relacionamos com o mundo exterior mudou, impactando também as relações jurídicas.
Entre essas mudanças, destaca-se a locação de imóveis feita por meios digitais, como por exemplo, o aplicativo Airbnb.
Nessa nova relação jurídica condominial, o proprietário do imóvel passa a ser chamado de “anfitrião” e o locatário passa a ser chamado de “hóspede” e o aluguel do imóvel se dá por um período geralmente de alguns dias, havendo uma maior circulação de pessoas entre os imóveis, o que acaba gerando diversas dúvidas e preocupações aos condôminos, seja por questões de segurança ou por um possível desvio de finalidade da unidade habitacional.
Vejamos, o Código Civil, dispõe em seu art. 1.335, inciso I que é direito do condômino “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, não havendo proibição ao proprietário de realizar a locação por meio digital, cabendo ao mesmo, fazer com que o “hóspede” (locatário) do seu imóvel cumpra todas as regras existentes no condomínio.
Ainda, a Lei nº 8.245/91 em seu art. 48, regula a locação por temporada, estabelecendo que o prazo do contrato não poderá ser superior a noventa dias, não dispondo de um período mínimo para locação.
Cumpre-se destacar ainda que, o pequeno lapso temporal não descaracteriza a destinação residencial do imóvel, tendo em vista que o proprietário recebe o aluguel pactuado, sem que isso desnature a utilização da unidade em si, que continua sendo destinada para fins residenciais.
Mas e o Regimento Interno do condomínio, pode restringir essa modalidade?
A resposta é não, a simples alteração de regulamento interno, a qual não exige quórum qualificado, não poderá restringir a fruição como um dos atributos da propriedade.
Entretanto, como em toda regra, há exceção, o Regimento Interno do condomínio só poderá restringir caso a Convenção Condominial assim disponha.
Assim, entende-se que qualquer restrição ao direito de propriedade, para que seja legal, deve estar prevista na Convenção Condominial do Condomínio, estabelecida no seu ato de constituição.
Sobre o assunto, se encontra pendente de julgamento junto à 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, o Recurso Especial nº 1.819.075/RS.
O Relator, Min. Luís Felipe Salomão, em decisão monocrática entendeu não ser possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial porque as locações via Airbnb e outras plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.
O referido Recurso ainda não foi julgado, entretanto é possível perceber uma tendência do Tribunal Superior.
Matéria elaborado por Amanda Nadal.
